【基本案情】

2013年4月15日，某房地产公司取得某大厦的《商品房预售许可证》。

2013年5月29日，某投资公司与陈某某在内数人签订了四份《协议》，陈某某在其中一份《协议》落款处签字，载明：乙方等人对某投资公司享有债权合计3828万元，乙方拟购买某大厦19层，且已分别缴纳意向金100万元，上述购房款总价为3050万元，余款由某投资公司为乙方支付，以抵销上述债务。在银行抵押贷款进入某投资公司账户后及时交付乙方。上述《协议》乙方落款处有本案陈某某、刘某东的签字。另外三份《协议》乙方落款处为刘某西、陈某、池某某、王某东、王某西签字。

2013年8月28日，陈某某与某房地产公司签订编号为201235940031的《商品房买卖合同》及附件，合同约定：某房地产公司将其开发的位于天下足球网_bob体育客户端-比分|官网：鼓楼区五四路与庆城路交汇处某大厦19层01办公房出售给陈某某，建筑面积为420.09平方米，交易总价款为11888547元；合同第六条付款方式及期限中约定：买受人于签订合同当日支付首付款20万元，于2013年9月28日前支付首付款共计5948547元，剩余房款共计594万元由买受人向银行申请贷款于2013年10月28日前付清，若银行无法审批贷款，由买受人于约定期限内自行付清余款。合同第八条交付条件与期限约定：出卖人应在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过壹佰捌拾日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率不应小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。同日，陈某某向某房地产公司支付了20万元。案涉房屋办理预告登记（预告登记证明号：YR1327597），预告登记权利人为陈某某，预告登记义务人为某房地产公司。2013年9月13日，某房地产公司向陈某某开具了面额为5948547元的购房发票。

2013年12月19日，某投资公司向陈某某出具《情况说明》，载明：某房地产公司系某投资公司的全资子公司，某房地产公司开发建设的某大厦中第19层01、02、03单元销售给了陈某某，总面积1077.76平方米，总价30500608元，陈某某已经付清全部房款。

2017年2月7日，某房地产公司向陈某某发送《解除合同通知书》，载明：因陈某某剩余购房款30000608元未按约定支付，某房地产公司将按照合同约定解除双方的《商品房买卖合同》。鉴于陈某某经多次催促仍未履行付款义务，某房地产公司正式具函告知陈某某解除双方签订的《商品房买卖合同》。

另查明，案外人王某东、林某某、李某某、刘某东与某房地产公司因某大厦1702单元发生民事诉讼纠纷。在上述纠纷中，某投资公司及某实业集团公司作为第三人参与诉讼。2020年3月4日，天下足球网_bob体育客户端-比分|官网：中级人民法院作出（2019）闽01民终6705号《民事判决书》，认定如下事实：2010年7月28日至2011年4月18日期间，刘某东通过其银行账户向刘某南、钱某某的银行账户转款总计约11338万元。某投资公司于2010年10月出具致刘某东的《指示付款说明》，载明：我公司确认，刘某东或其指定的购房人订购某大厦的购房款付至我公司财务刘某南或法人钱某某账户，每个楼层的预估价为3200万元。若某大厦具备预售条件后，由我公司安排购房人与某房地产公司签订正式购房协议并办理相关购房手续。2013年5月29日，某投资公司与刘某东、王某东等在内数人签订了四份《协议》，四份《协议》载明：刘某东等人对某投资公司享有债权合计12700万元，刘某东等人拟购买某大厦13、14、17、19层，且已缴纳意向金400万元，上述购房款总价11922元，余款由某投资公司为刘某东支付，以抵销上述债务。在银行抵押贷款进入某投资公司账户后及时交付刘某东。2014年1月6日，某投资公司与某实业集团公司签订《股权转让协议》，2014年1月14日双方签订《股权转让价格确认协议》作为《股权转让协议》的补充协议，双方在上述协议中约定：以某房地产公司作为目标公司，某实业集团公司同意按协议约定的原则及操作步骤收购目标公司100％股权，某投资公司按协议约定的原则及操作步骤将其所持有的目标公司的22.0623％股权转让给某实业集团公司，双方在上述协议中对目标公司即某房地产公司资产负债情况、股权转让价格、股权转让时间及转让款的支付方式、违约责任等作了约定，其中《股权转让协议》中资产负债第三条销售条款中载明：已售面积9054.01平方米，房产为701、702、801、802室，11、12、13、14、17、19、20不包括在本次交易资产中；第五条已售未收房款，其中801、802室，11、12层未收房款5384.24万元；《股权转让价格确认协议》中第四条存在问题及解决中第3点载明：不包括在本次交易资产中的13、14、17、19、20层的房产一切利益归某投资公司所有，某实业集团公司同意配合某投资公司完成与上述房产交易、登记、票据、协议、结算等所有相关手续，除税金以外的费用由某投资公司承担。根据福建省工商行政管理局提供的某房地产公司企业登记基本情况表体现，某房地产公司于1995年1月6日成立。2008年2月29日，某投资公司出资5172万元成为其独资股东。2010年5月31日某房地产公司变更出资，某投资公司出资51.72万元，中融国际信托有限公司出资5120.28万元。2010年6月21日，某房地产公司注册资本变更为5672万元，某投资公司出资51.72万元，中融国际信托有限公司出资5620.28万元。2012年4月20日某房地产公司股东变更，某投资公司出资56.72万元，中融国际信托有限公司出资5558.56万元，某盛唐房地产公司出资56.72万元。2012年6月8日，某房地产公司股东变更，某投资公司出资5672万元，成为独资股东。2013年7月19日，注册资本变更为15709万元，某投资公司出资5672万元，联福中心出资10037万元。2013年8月6日，某房地产公司注册资本变更为25709万元，某投资公司出资5672万元，联福中心出资10037万元，联俊中心出资1亿元。2014年1月23日，某房地产公司股东变更，某投资公司出资的5672万元变更为某实业集团公司出资，联福中心出资10037万元，联俊中心出资1亿元。2014年3月25日，某房地产公司股东变更，联俊中心出资的1亿元变更为某实业集团公司出资，联福中心出资仍然为10037万元。……另外，作为原某房地产公司总经理证人马某某、原某房地产公司法定代表人证人许某某、原某房地产公司法定代表人程某某均认可王某东、林某某、李某某、刘某东已支付购房款的事实。……结合上述事实，福州中级人民法院认为，王某东、林某某、李某某、刘某东已全额支付案涉房屋的购房款。

经庭审查明，天下足球网_bob体育客户端-比分|官网：中级人民法院作出的（2019）闽01民终6705号《民事判决书》已经生效。其中认定的四份《协议》，与本案陈某某举证的证据A6中的四份《协议》系相同文件；2010年至2011年期间，刘某东按照某投资公司的指示支付11338万元款项，与本案陈某某举证的证据A9中体现的款项系相同款项。

陈某某提出仲裁请求：一、某房地产公司继续履行《商品房买卖合同》；二、某房地产公司向陈某某交付中盛大厦19层01单元房屋，并配合、协助将房屋产权过户登记至陈某某名下；三、某房地产公司支付违约金；以房屋总价 11888547元为基数，按每日0.01%计，从2014年9月1日起至其交付房屋之日止；暂计至2017年2月28日止金额为861018元；四、某房地产公司承担本案仲裁费。

某房地产公司提出仲裁反请求：一、反请求解除陈某某与某房地产公司于2013年8月28日签订的编号为201235940031的《商品房买卖合同》；二、由陈某某承担本案仲裁费用。

【案件焦点】

一、 天下足球网_bob体育客户端-比分|官网合同效力问题

二、 天下足球网_bob体育客户端-比分|官网解除合同问题

三、 天下足球网_bob体育客户端-比分|官网交付房屋及配合办证问题

四、 天下足球网_bob体育客户端-比分|官网违约金问题

【仲裁庭意见】

一、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网合同效力问题

陈某某与某房地产公司签订的编号为201235940031的《商品房买卖合同》及附件，双方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。

二、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网解除合同问题

某房地产公司主张，陈某某未在合同约定的时间支付购房款，构成严重违约。某房地产公司经书面催告，陈某某仍未履行付款义务，某房地产公司有权解除合同。陈某某辩称，已经在合同签订前支付了大部分购房款，合同签订后也依约向某房地产公司支付首付款，某房地产公司出具全额购房款发票并为陈某某办理了预告登记，也印证陈某某已经完全履行付款义务。

仲裁庭认为，双方的主要争议焦点为陈某某是否完全履行合同约定的付款义务。结合本案查明的事实，仲裁庭从下述两个方面对该焦点问题进行认定。

第一，天下足球网_bob体育客户端-比分|官网某投资公司指示支付的11338万元款项性质

根据（2019）闽01民终6705号《民事判决书》认定的事实，某投资公司于2010年10月向刘某东出具《指示付款说明》，确认陈某某等人支付至其指定账户款项为购房款，某大厦具备预售条件后，将安排购房人与某房地产公司签订正式购房协议并办理相关购房手续；2013年5月，在某大厦具备预售条件后，某投资公司与陈某某等人签订四份《协议》，协议内容明确了拟购买的房产、意向金及价款总额等，案涉房产包含其中，该四份《协议》具有预购协议的性质；2013年8月，某房地产公司与陈某某正式签订案涉房产的《商品房买卖合同》。以上一系列行为证明，陈某某购房目的明确，其与某房地产公司签订《商品房买卖合同》是前述《指示付款说明》及《协议》的延续，是此前协议的继续履行行为，某投资公司指示陈某某支付的11338万元款项性质为购房款，陈某某通过先行向某投资公司支付款项的行为实现其购房目的。

第二、某房地产公司是否全额收取购房款

某房地产公司主张，陈某某通过向某投资公司支付购房款的行为始终未得到其认可，应将上述款项视为陈某某与某投资公司之间的债权债务，与某房地产公司无关。但在陈某某与某投资公司签订《协议》时，某房地产公司的股权尚未发生变动，某投资公司系某房地产公司的100％控股股东，陈某某有合理理由相信某投资公司具有某房地产公司的代理权并在签订正式《商品房买卖合同》前与某投资公司签订《协议》，并确认将购房款支付给某投资公司。某投资公司的行为构成表见代理，其行为的效力可及于某房地产公司。

根据（2019）闽01民终6705号《民事判决书》认定的事实，《股权转让确认价格协议》确认案涉房屋不在股权转让之列及一切利益归某投资公司所有，说明案涉房屋由某投资公司所支配，而某投资公司认可刘某东支付的款项系陈某某等人用于支付购房款的事实。另外，作为某房地产公司原总经理证人马某某、某房地产公司原法定代表人证人许某某、某房地产公司原法定代表人程某某对上述款项系用于支付购房款的事实均予以认可。

因此，结合某房地产公司在签订《商品房买卖合同》后立即为购房人办理预告登记并出具大额购房款发票的行为，参照《最高人民法院天下足球网_bob体育客户端-比分|官网审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，仲裁庭认为，陈某某的举证可以证明，某房地产公司通过开具大额购房款发票并为陈某某办理预告登记的行为表明其认可陈某某已履行案涉房屋的付款义务。

综上，陈某某已经依约履行付款义务，某房地产公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，仲裁庭不予支持。

三、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网交付房屋及配合办证问题

陈某某已经全额支付案涉房屋购房款，依约履行了付款义务。其与某房地产公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》应当继续履行。根据《商品房买卖合同》的约定，某房地产公司应立即履行交房义务，并在交房之日起60日内履行协助办证义务，配合协助将房屋产权登记至陈某某名下。

四、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网违约金问题

根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，某房地产公司应于2014年8月31日前向陈某某交付房屋。某房地产公司至今未能按照合同约定履行交房义务，应当依约承担相应违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条第[2]款约定，某房地产公司应向陈某某支付以房屋总价11888547元为基数，自2014年9月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之一为标准计算的违约金。

【裁决结果】

一、某房地产公司继续履行编号为201235940031的《商品房买卖合同》。

二、某房地产公司应于本裁决作出之日起10日内向陈某某交付坐落于鼓楼区五四路与庆城路交汇处中盛大厦19层01办公（预告登记证明号：YR1327597）房屋，并配合协助将上述房屋产权过户登记至陈某某名下。

三、某房地产公司应于本裁决作出之日起10日内向陈某某支付以房屋总价11888547元为基数，自2014年9月1日起计至实际交付房屋之日止，按日万分之一为标准的违约金。

四、驳回某房地产公司的全部仲裁反请求。

【评析】

表见代理，是指行为人虽然事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。表见代理制度的目的在于维护交易的稳定性，是对意思自治与信赖保护两种价值的折中。

天下足球网_bob体育客户端-比分|官网表见代理的构成要件，司法实践的观点较为统一。最高人民法院于2009年发布的《天下足球网_bob体育客户端-比分|官网当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。”上海市高级人民法院于2012年发布的《商事合同案件适用表见代理要件指引（试行）》第五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第四十九条和最高人民法院《天下足球网_bob体育客户端-比分|官网当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，适用表见代理须同时符合两项要件：（一）权利外观要件，即行为人无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象；（二）主观因素要件，即合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权。”江苏省高级人民法院于2013年发布的《江苏省高级人民法院审判委员会天下足球网_bob体育客户端-比分|官网买卖合同纠纷案中当事人行为是否构成表见代理认定问题的纪要》中认为：“根据法律规定，认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件，即不具有无效和可撤销的内容。”

综合上述规定，构成表见代理的前提是行为人没有代理权，同时符合两个构成要件：其一是权利外观要件，即无权代理人在客观上形成具有代理权的表象，其二是主观因素要件，即相对人主观善意且无过失地相信行为人有代理权。而对权利外观的判断应结合合同订立与履行过程中的各种因素，综合判断行为人的行为能否产生具有代理权的表象。主要包括：（一）合同是否以被代理人名义订立；（二）行为人的身份、职务是否与被代理人有关联；（三）被代理人对行为人是否存在可合理推断的授权关系；（四）合同等对外文件材料上是否加盖与被代理人有关的、可正常对外使用的有效印章；（五）合同关系的建立方式是否与双方以往的交易方式相符；（六）合同订立过程、交易环境和周围情势等是否与被代理人有关；（七）被代理人是否存在能够使人相信其参与合同履行的行为；（八）标的物的用途、交付方式与交付地点等是否与被代理人有关，被代理人是否取得履行合同的利益；等等。同理，对主观要素的判断亦应结合合同订立和履行过程中的各种因素，综合判断相对人是否为善意且无过失，主要包括：（一）相对人与被代理人之间是否存在交易历史以及相互熟识程度；（二）相对人在订立合同之前是否即已充分知悉权利外观事实；（三）相对人注意义务与交易规模大小是否相称，一般而言，标的物数量大、金额高的大宗交易，相对人应更加谨慎；等等。通常情况下，权利外观要件越充分，则主观因素要件越容易成立，证明要求相对较低。反之，权利外观要件越不充分，对主观因素要件的证明要求就越高。

本案的核心争议在于表见代理是否成立。首先，在某房地产公司的股权未发生变动前，某房地产公司系某投资公司的全资子公司，某投资公司系某房地产公司的100％控股股东；其次，在案涉房产具备预售条件后，在某投资公司的安排下，某房地产公司与陈某某等人签订了正式的《商品房买卖合同》，某房地产公司向陈某某出具全额购房款发票并为其办理了预告登记手续；再次，某房地产公司原总经理马某某、某房地产公司原法定代表人许某某、某房地产公司原法定代表人程某某均认可陈某某等人支付给某投资公司的款项是用于支付案涉购房款；这些就在客观上形成了某投资公司有权代理某房地产公司的表象。而陈某某等人在与某投资公司签署协议、支付款项前，对某投资公司是某房地产公司的100％控股股东这一权利外观是知情的，后足额支付了购房款，可以认定陈某某主观上是善意的且尽到注意的义务。故仲裁庭在综合了行为人的职责与权限、行为人与被代理人的关系、合同形式要件以及相对人是否善意无过失等因素进行综合审查判断后，认定本案表见代理成立，某投资公司行为的效力及于某房地产公司，不仅维护了当事人的合法权益，更是维护了交易的稳定性。

【典型意义】

商事合同案件审理中，适用表见代理制度应当注意把握好两种价值取向：一是维护交易安全，保护善意合同相对人的合法权益；二是促进交易行为的规范化，引导合同相对人、被代理人和行为人诚信经营。而表见代理制度的法律适用就是对其构成要件的判辩、适用、分析的过程，这涉及到案件事实的认定，被代理人和相对人利益的平衡等。在司法实践中，经常出现“同案不同判”的现象，严重妨碍了司法公信力的建设。而出现“同案不同判”的原因在于法律规定的模糊性、不确定性，以及司法人员自身的素质、对自由裁量权掌控尺度标准不统一等，因此准确把握表见代理各个构成要件和判断标准，为统一类案标准和避免同案不同判具有重大必要性，也对保护司法裁判的稳定性和权威性有着极大意义。

但是认定表见代理是否成立是一个复杂的判断过程，不同的合同相对人主观认知和客观感知存在差异，即便是针对同一行为人、同一被代理人的关联案件，也应当根据具体个案中的法律事实，分别审查、独立判断。实践中，某个同类的具体事实放在不一样的案情中，对认定结果的影响并不完全一致，我们不能仅仅依据同类具体事实就将两个案子认定为类案，也不可简单的以一个案件的结论替代另一案件的必要审核、查证，而是应当全面审查个案的具体事实以做出准确的认定。相同的客观事实有可能会因为另外的一个客观事实存在导致其证明力度发生变化，或者产生不同意义，因此不能简单归纳出认定表见代理构成要件统一的适用判断标准。在实践中我们应结合个案的具体案情，综合把握各个构成要件的判断标准，慎重断定表见代理构成与否。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条　依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零二条　依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院天下足球网_bob体育客户端-比分|官网民事诉讼证据的若干规定》

下列事实，当事人无须举证证明：

（一）自然规律以及定理、定律；

（二）众所周知的事实；

（三）根据法律规定推定的事实；

（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；

（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；

（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；

（七）已为有效公证文书所证明的事实。

前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。

《中华人民共和国仲裁法》

第九条第一款  仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。

第五十七条  裁决书自作出之日起发生法律效力。

第六十二条  当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。

仲裁庭：郑新芝、邹雄、辛方玲

仲裁秘书：刘霏