【基本案情】

2014年3月12日，申请人某商业管理有限公司与案外人某物流有限公司签订《租赁合同》，约定某物流有限公司将某号楼租赁给申请人某商业管理有限公司使用，租赁期限为20年，从2014年3月20日至2034年3月19日。某物流有限公司同意申请人某商业管理有限公司将房屋另行转租。

2019年7月30日，申请人某商业管理有限公司与被申请人某石业有限公司签订《场地租赁合同》，约定申请人将某展厅（共计868.8平方米）的场地租赁给被申请人某石业有限公司。被申请人某石业有限公司承租合同项下场地承诺自愿承担应缴纳给管理公司的经营管理费及场地管理服务费，如被申请人某石业有限公司未按与管理公司的约定足额交纳，导致申请人某商业管理有限公司缴纳的，申请人某商业管理有限公司有权向被申请人某石业有限公司要求赔偿。申请人某商业管理有限公司指定的管理公司为某德立公司。租赁押金72979元，如被申请人某石业有限公司违反合同约定，导致合同解除的，押金归申请人某商业管理有限公司所有，不予退还。合同项下承租期为2年，从2019年8月1日至2021年7月31日，月租金4344元，付款方式为每三个月一付，先付后用。被申请人某石业有限公司未按期交纳租金、水电费、经营管理费、场地经营服务费超过15日的，视为违约。如被申请人某石业有限公司违反合同约定，应向申请人某商业管理有限公司支付相当于违约当期月租金及经营管理费三倍的费用作为违约金，租赁押金不予退还，同时应承担申请人某商业管理有限公司的下列损失，包括但不限于申请人某商业管理有限公司代为主张权利而支付的诉讼费、律师费、代被申请人某石业有限公司缴纳的被申请人某石业有限公司在租赁期间未依约缴纳的经营管理费、场地管理服务费等。双方任何一方违约，守约方按合同约定发函催告后仍不按合同履行的，守约方可依法解除合同。合同约定了被申请人某石业有限公司的送达地址，并约定邮寄形式发送到此地址视为送达，拒收、退件视为送达。发生争议提交福州仲裁委员会仲裁。同日，被申请人某石业有限公司签署《场地交付确认书》，确认2019年7月30日接收上述租赁场地。

2019年7月30日，申请人某商业管理有限公司、被申请人某石业有限公司及某德立公司签订《管理费用确认单》，约定申请人某商业管理有限公司委托某德立公司全面管理该建材城，管理期从2019年8月1日至2021年7月31日，经营管理费每月19982元；场地管理服务费按租赁面积计算，每平方米5元/月，月场地管理服务费4344元。上述费用每三个月一付，首期于确认单签订三日内支付给申请人某商业管理有限公司，之后每期于到期前一个月的20号之前付清下期费用。被申请人某石业有限公司应于合同签订当日向某德立公司交纳商品质量保证金10000元，管理期满，若被申请人某石业有限公司未违约且已缴清所有欠缴费用的情况下、无销售客诉，商品质量保证金在管理期满九十日无息返还被申请人某石业有限公司。被申请人某石业有限公司承诺按确认单标准向某德立公司支付经营管理费和场地管理服务费直至租赁合同终止并将场地交还给申请人当日。无论任何原因导致申请人某商业管理有限公司与被申请人某石业有限公司租赁合同终止，被申请人某石业有限公司拖欠未交纳的经营管理费和场地管理服务费，某德立公司有权要求申请人某商业管理有限公司支付，申请人某商业管理有限公司在支付后，有权向被申请人某石业有限公司追偿。

《场地租赁合同》及《管理费用确认单》签订后，被申请人某石业有限公司向申请人某商业管理有限公司支付租金、经营管理费、场地管理服务费至2020年1月31日，2月起未再支付。

2019年11月7日，申请人某商业管理有限公司向被申请人某石业有限公司支付租赁押金72979元。

2020年9月11日，申请人某商业管理有限公司委托某律师事务所向被申请人某石业有限公司发送《欠费催告函》，要求被申请人某石业有限公司于2020年9月15日前向申请人某商业管理有限公司支付租金、经营管理费、场地管理服务费、2020年上半年品牌推广费共计202690元。2020年10月22日，申请人某商业管理有限公司委托某律师事务所向被申请人某石业有限公司发送《律师函》催款。

2020年11月3日，被申请人某石业有限公司向申请人某商业管理有限公司邮寄《天下足球网_bob体育客户端-比分|官网第5次要求办理场地交接的函》，称将于11月5日到场地与申请人某商业管理有限公司办理场地交接及搬离物品，请申请人某商业管理有限公司予以配合等。

2020年11月5日，被申请人某石业有限公司工作人员因“物品不让搬”向派出所报案，该所出具《报警回执》。

2020年12月2日，申请人某商业管理有限公司委托福建某律师事务所代理本案，并支付律师代理费5000元。

2020年12月3日，申请人某商业管理有限公司向某德立公司支付2020年2月1日至2020年11月30日期间的经营管理费199820元、场地管理服务费43440元，品牌推广费1000元，合计244260元。

2021年3月15日，被申请人某石业有限公司与X律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案，并向该所支付律师代理费8000元。

另查明《房屋所有权证》载明案外人某物流有限公司系所有权人，房屋坐落为某物流有限公司某号楼整座。

申请人某商业管理有限公司提出仲裁请求：一、解除申请人某商业管理有限公司与被申请人某石业有限公司于2019年7月30日签订的《场地租赁合同》；二、被申请人某石业有限公司立即向申请人某商业管理有限公司支付租金、经营管理费及场地管理服务费（租金、经营管理费及场地管理服务费从2020年2月1日起计算至合同解除之日止，其中租金按每月4344元计算；经营管理费按每月19982元计算；场地管理服务费按每月4344元计算，暂计算至2020年11月31日止合计为286700元。）三、被申请人某石业有限公司立即向申请人某商业管理有限公司支付活动品牌推广费1000元；四、被申请人某石业有限公司向申请人某商业管理有限公司支付违约金72979元，且被申请人支付的租赁押金72979元不予退还；五、被申请人某石业有限公司立即搬离、腾空展厅，并将房屋及钥匙退还申请人某商业管理有限公司；六、被申请人某石业有限公司赔偿申请人某商业管理有限公司律师费损失5000元；七、本案仲裁费用、公告费用由被申请人某石业有限公司负担。

被申请人某石业有限公司提出仲裁反请求：一、被申请人某石业有限公司与申请人某商业管理有限公司签订的《场地租赁合同》于2020年5月1日解除；二、申请人某商业管理有限公司赔偿被申请人某石业有限公司剩余租赁期限装修装饰的残值损失812536.88元（装修总投入1300059元，剩余租期15个月，暂计残值损失为1300059元×15/24=812536.88元）；三、申请人某商业管理有限公司赔偿因擅自扣押被申请人某石业有限公司财产造成的损失11059.75元（以店内物品价值221195元为基准，参照年利率6%自2020年5月1日起计算至实际返还之日，暂计至2021年3月1日为11059.75元）；四、申请人某商业管理有限公司退还被申请人某石业有限公司错付的经营管理费及场地管理服务费138637.74元；五、申请人某商业管理有限公司退还被申请人某石业有限公司租赁押金72979元；六、申请人某商业管理有限公司支付被申请人支出的律师代理费8000元；七、本案仲裁费用均由申请人某商业管理有限公司承担。

【案件焦点】

一、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网合同效力及管辖问题

二、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网合同的解除问题

三、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网搬离、腾空租赁场所问题

四、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网被申请人主张的装修残值及扣押财产损失问题

五、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网租金、经营管理费及场地管理服务费、品牌推广费问题

六、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网违约金及押金退还问题

七、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网律师代理费问题

【仲裁庭意见】

一、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网合同效力及管辖问题

申请人与被申请人签订的《场地租赁合同》，双方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。

被申请人认为本案的经营管理费、场地管理费、品牌推广费不属于本案租赁合同纠纷的范围，本会对上述费用无管辖权。申请人认为，被申请人欠缴经营管理费、场地管理服务费、品牌推广费导致申请人代为向某德立公司支付，申请人代缴后，有权向被申请人追偿。仲裁庭认为，《场地租赁合同》明确约定某德立公司作为申请人指定的管理公司，被申请人有向某德立公司缴纳经营管理费、场地管理服务费的义务，如被申请人未按时足额交纳导致申请人缴纳的，申请人有权向被申请人追偿。同时，申请人、被申请人、某德立公司签订《管理费用确认单》。申请人天下足球网_bob体育客户端-比分|官网《管理费用确认单》是《场地租赁合同》附件的主张，理由成立，应予支持。因此，本会对经营管理费、场地管理服务费具有管辖权。《场地租赁合同》约定《某建材城管理规约》作为合同附件，管理规约对品牌推广费进行了约定，因此本会对品牌推广费亦具有管辖权。申请人有权向被申请人主张已经代付的经营管理费、场地管理服务费、品牌推广费。

二、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网合同的解除问题

申请人认为被申请人欠付租金、经营管理费、场地管理服务费等，经申请人催缴后仍未支付，构成违约，申请人有权解除《场地租赁合同》。被申请人认为案涉租赁标的土地性质为工业用地，不具有商业用途，且未通过消防验收，同时2020年2月至4月新冠疫情导致租赁场地被关停，主张《场地租赁合同》于2020年5月1日解除。

仲裁庭认为，从消防大队出具的《天下足球网_bob体育客户端-比分|官网某建材城项目有关问题的复函》可以看出，案涉租赁物已经消防设计备案复查合格，竣工验收备案抽查未抽中，亦即通过消防安全检查，不属于办理“公众聚集场所”的消防安全开业检查范畴，租赁物增加建材仓储交易功能也已得到政府部门的同意。其次，《中华人民共和国消防法》第十五条天下足球网_bob体育客户端-比分|官网“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定属于使用条件的管理性强制性规定，而《最高人民法院天下足球网_bob体育客户端-比分|官网审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当予以支持……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规天下足球网_bob体育客户端-比分|官网房屋使用条件强制性规定情况的”。可见，未经消防验收或经消防验收不合格，并不会导致合同无效，同时，只有在违反房屋使用条件强制性规定且导致租赁房屋无法使用的情况下，才符合解除合同的请求前提。在租赁场地能够使用、合同尚未解除前，被申请人始终占用租赁场地，无论其是否实际开展经营，申请人作为出租方，均有权要求其按照合同约定支付租金等费用。被申请人认为2020年新冠疫情构成不可抗力，仲裁庭认为，天下足球网_bob体育客户端-比分|官网新冠疫情是否构成不可抗力问题，根据最高人民法院《天下足球网_bob体育客户端-比分|官网依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》等相关规定，并非所有情形都构成不可抗力，且申请人并非国有企业房屋以及政府部门等，被申请人依据土地性质和新冠疫情解除《场地租赁合同》并减免疫情期间的租金缺乏法律依据，仲裁庭不予支持。根据本案证据及庭审查明，被申请人自2020年2月起拖欠申请人租金等，在申请人催缴后仍未支付，构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，申请人有权解除《场地租赁合同》，故对于申请人天下足球网_bob体育客户端-比分|官网解除《场地租赁合同》的请求，仲裁庭予以支持。申请人直接以申请仲裁的方式解除《场地租赁合同》，本会于2021年2月3日向被申请人送达了申请人的仲裁申请书副本，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“合同自起诉状副本或者仲裁申请书送达对方时解除”的规定，仲裁庭确认双方的《场地租赁合同》于2021年2月3日解除。

三、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网搬离、腾空租赁场所问题

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，《场地租赁合同》解除后，被申请人应当依约履行腾空房屋义务并办理相关交接手续。故对于申请人主张被申请人立即搬离、腾空案涉租赁场所，并将钥匙退还申请人的请求，仲裁庭予以支持。

四、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网被申请人主张的装修残值及扣押财产损失问题

被申请人反请求主张申请人赔偿其剩余租赁期限装修装饰的残值损失812536.88元，及因申请人擅自扣押被申请人财产造成的损失11059.75元。仲裁庭认为，本案系被申请人违约导致申请人提出解除《场地租赁合同》，被申请人反请求主张赔偿装修残值及扣押财产损失没有法律依据，不予支持。

五、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网租金、经营管理费及场地管理服务费、品牌推广费问题

因本会对经营管理费及场地管理服务费具有管辖权，故被申请人反请求主张退还错付的经营管理费及场地管理服务费138637.74元的请求，仲裁庭不予支持。

根据《场地租赁合同》约定，被申请人承租场地后应按合同约定向申请人支付租金及其他相关费用。根据双方提交的证据及庭审查明，被申请人自2020年2月1日起拖欠租金未付，故申请人请求被申请人向其支付2020年2月1日至合同解除之日（2021年2月3日）的租金，仲裁庭予以支持。《场地租赁合同》约定租金每月4344元，故被申请人应向申请人支付拖欠的租金为52417.6元（4344元×12个月+4344元×2/30个月=52417.6元）。

根据《管理费用签认单》约定，被申请人应向某德立公司按月支付经营管理费、场地管理服务费，而被申请人自2020年2月1日起未向某德立公司支付上述费用。申请人于2020年12月3日代被申请人向某德立公司垫付2020年2月1日至2020年11月30日期间的经营管理费199820元、场地管理服务费43440元，申请人代被申请人支付上述费用后，有权向被申请人追偿。根据《管理费用签认单》约定，经营管理费每月19982元，场地管理服务费每月4344元，故被申请人应向申请人支付的经营管理费为199820元（19982元×10个月=199820元），场地管理服务费43440元（4344元×10个月=43440元）。2020年11月30日之后至《场地租赁合同》解除之日期间的经营管理费、场地管理服务费，因申请人未提交代缴的相关证据，故仲裁庭不予支持。

申请人主张被申请人向其支付品牌推广费1000元，但未提交证据证明其有进行品牌推广，故对于申请人天下足球网_bob体育客户端-比分|官网品牌推广费的请求，仲裁庭不予支持。

被申请人反请求主张申请人退还错付的经营管理费及场地管理服务费138637.74元。仲裁庭认为，根据庭审查明，实际操作中被申请人一并向申请人支付租金、经营管理费及场地管理服务费，申请人向被申请人开具包含租金、经营管理费及场地管理服务费的《福建增值税专用发票》。对此，申请人、被申请人以及某德立公司并未对此提出过异议，可以认为各方以实际行为改变了经营管理费及场地管理服务费的支付方式。故对于被申请人反请求主张申请人退还错付的经营管理费及场地管理服务费138637.74元的请求，仲裁庭不予支持。

六、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网违约金及押金退还问题

申请人主张，根据合同约定，被申请人应向支付其当期月租金及经营管理费三倍的费用作为违约金，且租赁押金不予退还。被申请人反请求主张退还租赁押金72979元。仲裁庭认为，根据《场地租赁合同》约定，因被申请人未按约支付租金，构成违约，依法应当承担违约责任，申请人主张根据合同约定押金归申请人所有不予退还，仲裁庭予以支持。仲裁庭认为，不予退还的押金实质上是被申请人承担违约责任的违约金。虽然合同另对违约金进行了约定，但合同约定的违约金与租赁押金不予退还同时适用，则违约金总额明显过高。因此，根据公平原则，仲裁庭认定被申请人支付的押金72979元归申请人所有，申请人可不予退还抵作违约金，即被申请人反请求主张退还租赁押金72979元的反请求，不予支持。天下足球网_bob体育客户端-比分|官网申请人再行主张违约金72979元的仲裁请求，仲裁庭不予支持。

七、天下足球网_bob体育客户端-比分|官网律师代理费问题

本案纠纷系被申请人违约所致，申请人因本案支出的律师代理费5000元，系实现权利的合理损失，应由被申请人赔偿。故申请人天下足球网_bob体育客户端-比分|官网被申请人赔偿律师代理费5000元的仲裁请求仲裁庭予以支持。被申请人的反请求均未得到支持，故被申请人反请求申请人赔偿律师代理费损失8000元的请求，仲裁庭不予支持。

【裁决结果】

一、确认申请人某商业管理有限公司与被申请人某石业有限公司2019年7月30日签订的《场地租赁合同》于2021年2月3日解除。

二、被申请人某石业有限公司应于本裁决作出之日起10日内搬离、腾空展厅，并将房屋及钥匙退还申请人某商业管理有限公司。

三、被申请人某石业有限公司应于本裁决作出之日起10日内向申请人某商业管理有限公司支付租金52417.6元、经营管理费199820元、场地管理服务费43440元。

四、被申请人某石业有限公司向申请人某商业管理有限公司支付的租金押金72979元不予退还。

五、被申请人某石业有限公司应于本裁决作出之日起10日内赔偿申请人某商业管理有限公司律师代理费损失5000元。

六、驳回申请人某商业管理有限公司的其他仲裁请求。

七、驳回被申请人某石业有限公司的全部仲裁反请求。

【评析】

租金支付义务是承租人在和租赁合同项下的主要合同义务，相应地，收取租金亦是出租人在租赁合同项下的主要权利。特别是作为商事租赁合同，出租人出租租赁物以收取租金，是其商业经营的主要收入来源。作为合同主权利义务，租金的迟延支付必然对双方当事人均产生相应法律效果。根据《中华人民共和国民法典》第579条的规定，“当事人未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，可以请求其支付”，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金构成违约，出租人可以请求承租人支付。而根据《中华人民共和国民法典》第563条第1款第3项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。即承租人迟延支付租金的违约行为亦可在一定条件下成就出租人的合同解除权。

根据《中华人民共和国民法典》第565条第1款的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”出租人应当向承租人送达解除合同的通知。由于合同解除权的权利性质为形成权，故该通知到达承租人时应认为租赁合同即告解除。出租人亦可将该解除通知与催告履行通知合二为一，即在请求承租人在合理期限内支付欠付租金的通知中，载明在合理期限内承租人如果仍不履行租金支付义务，则租赁合同自动解除，并可在承租人未能在该期限内履行租金支付义务的情况下，取得合同自通知载明的期限届满时解除之法律效果。根据《中华人民共和国民法典》第565条第2款的规定，出租人还可直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，此种情形下，人民法院或者仲裁机构确认出租人解除合同主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

本案中，根据《场地租赁合同》约定，被申请人承租场地后应按合同约定向申请人支付租金及其他相关费用，但被申请人自2020年2月起拖欠申请人租金等费用，在申请人催缴后仍未支付，被申请人的行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第563条规定，仲裁庭裁决解除《场地租赁合同》，由被申请人向其支付2020年2月1日至合同解除之日（2021年2月3日）的租金，返还租赁场地，于法有据。

违约金酌减规则是应对违约金数额过高而产生的特殊规则，赋予了仲裁员自由裁量权，仲裁机构可以对当事人达成的协议进行干预，这是契约自由的一个例外，其目的在于恢复契约实质自由。本案中，虽然合同另对违约金进行了约定，但若是合同约定的违约金与租赁押金不予退还同时适用，则违约金总额明显过高。仲裁庭根据公平原则，认定不予退还的押金实质上是被申请人承担违约责任的违约金，正是对违约金酌减规则的适用。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定：合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，《最高人民法院天下足球网_bob体育客户端-比分|官网当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出，审判实践中又出现了另一种倾向，有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。天下足球网_bob体育客户端-比分|官网经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。

最高人民法院在制定该纪要时，对《民法总则》第 153 条第1款规定的“法律、行政法规的强制性规定”如何理解进行了充分研究。鉴于民法典完全吸收了《民法总则》该条规定的内容，因此，纪要第 30 条的精神在民法典施行后应当继续适用。具体到本案中，《中华人民共和国消防法》第十五条天下足球网_bob体育客户端-比分|官网“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定属于使用条件的管理性强制性规定，未经消防验收或经消防验收不合格，并不会导致合同无效。因此，仲裁庭依法驳回被申请人某石业有限公司相应的仲裁请求，于法有据。

【典型意义】

在承租人欠付租金的情况下，出租人行使合同解除权，须先给予承租人一定的履行宽限期。出租人按照规定催告承租人履行租金支付义务，而承租人逾期仍未支付时，出租人可以行使合同解除权。宽限期多长才符合“合理期限”，在司法实践中应当具体结合租赁合同内容予以确定，主要应当考虑租赁期间和租金支付期限两方面的因素。简言之，对于租赁期间较长的租赁合同，其租赁状态的稳定性追求相对更高，宜给予承租人相对较长的宽限期；对租金支付频次较高的租赁合同，应认为出租人对租金现金流的追求较为突出，宜给予承租人相对较短的宽限期。

赔偿性违约金的实质是损害赔偿总额预定，而惩罚性违约金才是真正的违约金。基于违约金酌减规则的规范目的，其适用于惩罚性违约金，而不应适用于赔偿性违约金。认定违约金是否过高还应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。一是应查明实际损失，确定基本标准。二是应考虑合同的履行情况。三是应考虑当事人的过错程度。四是应考虑当事人缔约时对可得利益损失的预见、当事人之间的交涉能力是否平等、是否适用格式合同条款，以及是否存在过失相抵、减扣规则、损益相抵规则等因素，根据诚信原则和公平原则，结合案件的实际情况，进行综合衡量。五是在调整违约金额时，也应考虑当事人是否为商事主体，该交易是否为商事交易。如果属于商事主体从事的商事交易，则在认定违约金过高过低时，应更为谨慎。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国仲裁法》

第九条第一款仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。

第五十七条裁决书自作出之日起发生法律效力。

第六十二条当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。                            

仲裁庭：温玉发、吴晓华、程浩

仲裁秘书：黄金燕